TRANG THÔNG TIN VỀ NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI VỀ MẶT HỌC THUẬT, LÝ LUẬN CỦA LUẬN ÁN
Tên luận án: phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà
Chuyên ngành: Kinh tế
Nghiên cứu sinh: Trương Thành Hiệp Khóa: 2013
Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
Người hướng dẫn luận án: TS. Nguyễn Hoàng Bảo; TS. Trần Anh Tuấn
Những đóng góp mới của luận án:
1. Đóng góp về mặt lý thuyết
Vấn đề suy giảm khối lượng giao dịch nhà ở trên thị trường trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống là một hiện tượng đến từ hai khía cạnh : (1) hành vi hạ thấp mức giá sẵn lòng mua của người mua nhà; và sau đó là (2) hành vi gia tăng mức giá sẵn lòng bán của người bán nhà như đã được trình bày trong hình 1.1 trong luận án. Tuy nhiên, những mô hình lý thuyết đã được phát triển cho tới hiện nay để giải thích cho hiện tượng này hiện nay chỉ tập trung vào việc giải thích nguyên nhân của sự gia tăng mức giá ngưỡng bán của người bán nhà, với các nguyên nhân được đưa ra bao gồm :
– Sợ không đủ tiền đặt cọc mua nhà mới khi bán ngôi nhà cũ với giá thấp trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống (Stein, 1995).
– Tâm lý ác cảm mất mát làm cho người bán nhà không muốn đối mặt với khoản thua lỗ khi bán nhà với giá thấp trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống (Genesove & Mayer, 2001).
– Tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại so với giá trị ở tương lai làm cho người bán nhà không muốn đối mặt với khoản lỗ khi bán nhà với mức giá thấp ở hiện tại vì khoản lỗ này sẽ được cảm thấy lớn hơn, mà muốn đẩy khoản lỗ này sang tương lai vì khi đó khoản lỗ sẽ được cảm thấy trở nên nhỏ hơn (Sun & Seiler, 2013).
Như vậy, hiện nay đang tồn tại một khoản trống lý thuyết trong việc giải thích nguyên nhân của hành vi hạ thấp mức giá sẵn lòng mua mua của người mua nhà trong giai đoạn đi xuống của thị trường, khía cạnh thứ nhất của vấn đề. Do đó, với mục tiêu góp phần đưa ra lời giải thích hợp lý về hiện tượng người mua nhà giảm thấp mức giá sẵn lòng mua của mình trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống trước cả khi người bán nhà có hành vi nâng cao mức giá sẵn lòng bán, luận án đã phát triển hai khuôn khổ lý thuyết giải thích nguyên nhân của hành vi hạ thấp mức giá sẵn lòng mua của người mua nhà dựa trên hai câu hỏi nghiên cứu chính:
Q1 : Do ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát. Cụ thể, trong giai đoạn thị trường nhà ở đang đi xuống, một quyết định mua nhà có thể làm cho người mua nhà phải đối diện với một khoản thua lỗ tiềm năng khi mà giá nhà sau đó tiếp tục đi xuống. Do đó, với một người mua nhà có sự ác cảm mất mát càng cao thì khoản thua lỗ tiềm năng mà họ phải đối diện sẽ càng lớn và đó đó người mua nhà sẽ có hành vi trì hoãn hoạt động mua nhà của mình thông qua việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua.
Q2 : Do ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời trong tương lai. Trong giai đoạn thị trường trường nhà ở đi xuống, người mua nhà có một sự mong đợi bi quan về tương lai trên thị trường nhà ở và do đó trì hoãn các quyết định mua nhà thông qua việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua, và do đó làm cho khối lượng mua bán của thị trường nhà ở sụt giảm trong giai đoạn này.
Dựa vào cơ sở lý thuyết của hành vi tìm kiếm của người mua nhà, tác giả luận án đã phát triển mô hình lý thuyết về phân tích ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà nhằm trả lời câu hỏi nghiên cứu thứ nhất (Q1) của luận án. Kết quả phân tích của mô hình lý thuyết này cho thấy rằng: trong giai đoạn thị trường nhà ở ổn định hoặc tăng trường, khi đó khoản thua lỗ tiềm năng là không tồn tại hoặc không đáng quan tâm do giá trị nhỏ, thì tâm lý ác cảm mất mát của người mua nhà không có ảnh hưởng lên hành vi tìm kiếm của họ, nghĩa là không có sự khác biệt về hành vi tìm kiếm giữa người mua nhà « gan lỳ » và người mua nhà “nhút nhát”.
Ngược lại, trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống với mức giá giảm, khi đó giá trị của khoản thua lỗ tiềm năng khi mua nhà là lớn và đáng quan tâm, thì tâm lý ác cảm mất mát sẽ tác động lên hành vi của người mua nhà theo hướng thúc đẩy họ hạ thấp mức giá trị lợi ích yêu cầu tối thiểu, gia tăng mức giá sẵn lòng trả để mua nhà nhanh hơn. Theo tác giả luận án thì nguyên nhân gồm : (1) Vì việc trì hoãn quyết định mua sẽ tạo cơ hội cho những người mua khác giành mua trước ngôi nhà mà họ thích, và đây tất nhiên cũng là một loại mất mát khác mà người và bị phóng đại theo tâm lý ác cảm mất mát. (2) Việc trì hoãn mua không giúp họ giảm mất mát vì giá nhà được kỳ vọng sẽ tiếp tục giảm xuống, tức là dù mua nhà ở giai đoạn nào thì ở giai đoạn sau đó giá nhà cũng sẽ tiếp tục giảm (với tốc độ không đổi) và người mua nhà cũng sẽ phải đối diện với khoản thua lỗ tiềm năng giống nhau. (3) Cách duy nhất để người mua nhà không đối diện với khoản thua lỗ tiềm năng trong điều kiện giá nhà được kỳ vọng giảm liên tục đó là không mua nhà, cũng có nghĩa là rời bỏ thị trường (tìm làm gì khi biết rằng mình sẽ không mua).
Từ đó, luận án đi đến kết luận rằn là hành vi hạ thấp mức giá sẵn lòng mua của người mua nhà trong giai đoạn thị trường đi xuống không phải xuất phát từ nguyên nhân tâm lý ác cảm mất mát của người mua nhà, và do đó việc tiếp tục tìm một nguyên nhân khác giải thích cho hành vi này của người mua là cần thiết.
Do đó, phần tiếp theo của luận án, tác giả luận án đã tiếp tục phát triển mô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà nhằm trả lời câu hỏi nghiên cứu thứ hai (Q2) của luận án. Kết quả phân tích của mô hình lý thuyết về ảnh hưởng của sự mong đợi khả năng sinh lời lên hành vi mua nhà cho thấy rằng, khi người mua nhà lạc quan hơn về khả năng sinh lời trong tương lai trên thị trường nhà ở, họ có xu hướng hạ thấp mức lợi ích yêu cầu tối thiểu của họ, gia tăng mức giá sẵn lòng trả nhằm rút ngắn quá trình mua nhà. Bởi vì, khi người mua tin rằng thị trường sẽ tốt hơn, giá nhà sẽ tăng lên thì việc kéo dài quá trình tìm kiếm sẽ là không khôn ngoan. Ngược lại, khi người mua nhà bi quan về tương lai trên thị trường nhà ở, thì họ sẽ phản ứng ngược lại, trở nên khó tính hơn trong quyết định mua nhà vì lúc này chi phí cơ hội của việc chờ đợi làm thấp. Những người mua nhà “bi quan” này sẽ có những hành vi như là trì hoãn quyết định mua nhà, kéo dài quá trình tìm kiếm thông qua việc nâng cao mức lợi ích yêu cầu tối thiểu (hay hạ thấp mức giá sẵn lòng mua) nhằm tìm kiếm mức giá thấp hơn nữa từ người bán nhà.
Tóm lại, với mô hình lý thuyết mới được phát triển này, tác giả kết luận rằng kỳ vọng của người mua nhà về khả năng sinh lời trên thị trường nhà ở là một lời giải thích hợp lý cho việc tại sao giá đặt chỗ của người mua lại giảm trong thời kỳ thị trường nhà ở suy thoái. Kết hợp với các mô hình lý thuyết trước đây của Stein (1995), Genesove & Mayer (2001); Sun & Seiler (2013) về hành vi của người bán, giờ đây chúng ta có thể hiểu rõ hơn về phản ứng của người mua và người bán trong thời kỳ suy thoái nhà ở.
Thứ nhất, một số tín hiệu làm giảm kỳ vọng sinh lời của người mua nhà; họ phản ứng bằng cách giảm giá đặt trước của họ. Thứ hai, điều này dẫn đến việc người bán tăng giá đặt trước của họ, như đã giải thích trong lý thuyết của Stein (1995), Genesove & Mayer (2001), và Sun & Seiler (2013). Chênh lệch giá này làm giảm khối lượng giao dịch và tính thanh khoản của thị trường nhà ở trong thời kỳ thị trường nhà ở suy thoái.
Như vậy, mô hình lý thuyết được xây dựng trong luận án này đã bổ sung khoảng trống lý thuyết về hành vi của người mua nhà ở, và đây là đóng góp chính của luận án.
2. Những đóng góp về về mặt lý thuyết khác
Bên cạnh những đóng góp chính của luận án như đã được đề cập ở trên, luận án cũng có một số đóng góp khác đã được trình bày trong nội dung luận án như sau:
– Dựa trên những nội dung phân tích trong mô hình lý thuyết của Sun & Seiler (2013), tác giả luận án phát hiện rằng khi tần suất xuất hiện của người mua nhà càng ít (tham số càng nhỏ) thì người bán nhà càng thiết lập mức giá bán yêu cầu càng cao hơn so với mức giá thị trường của ngôi nhà. Điều này hàm ý rằng hành vi gia tăng mức giá ngưỡng bán của người bán nhà trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống còn có thể xuất phát từ nguyên nhân là sự khan hiếm người mua nhà trên thị trường trong giai đoạn này. Phát hiện này của luận án phù hợp với kết quả thực nghiệm của Bokhari & Geltner (2011) về sự khan hiếm người mua trên thị trường nhà ở.
– Bổ sung kết quả của những mô hình lý thuyết về hành vi tìm kiếm hiện có về phân tích tác động của chi phí tìm kiếm lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà. Tác giả luận án phát hiện thêm rằng tác động của chi phí tìm kiếm lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà về cơ bản là một tác động âm (Turnbull & Sirmans, 1993 ; Qiu & Zhao, 2018) nhưng tác động này có thể bị lấn át bởi yếu tố sự mong đợi và khả năng sinh lời, và điều này có thể dẫn đến những kết quả thực nghiêm khó đoán của chi phí tìm kiếm lên hành vi của người mua nhà như trong nghiên cứu của Turnbull & Sirmans (1993).
3. Những đóng góp về mặt thực nghiệm
Dựa trên kết luận của mô hình lý thuyết được tác giả xây dựng về phân tích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà, tác giả luận án đã tiến hành phỏng vấn trực tiếp những người vừa mua nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh từ Q3.2017 đến Q2.2018 để đo lường ảnh hưởng của sự kỳ vọng của người mua nhà về thị trường nhà ở trong 12 tháng tới lên hành vi mua nhà cùa họ, thể hiện thông qua giá giao dịch và thời gian rao bán ngôi nhà. Kết quả mô hình thực nghiệm chỉ ra rằng những người mua nhà có sự kỳ vọng lạc quan có xu hướng mua nhà với gia cao hơn và những ngôi nhà được mua bởi họ thường có thời gian rao bán ngắn hơn. Kết quả này phù hợp với kết quả phân tích của mô hình lý thuyết được luận án phát triển.
