BẢNG THÔNG TIN TÓM TẮT VỀ NHỮNG KẾT LUẬN MỚI CỦA LUẬN ÁN
Đề tài luận án: “Bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh”
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 62.34.02.01
Nghiên cứu sinh: LÊ THANH NGỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. ĐOÀN THANH HÀ
Việc nghiên cứu đề tài này có ý nghĩa rất quan trọng cả về lý luận lẫn thực tiễn như sau:
Ý nghĩa khoa học: Bong bóng bất động sản là một hiện tượng kinh tế đã được nghiên cứu nhiều trên thế giới. Tuy nhiên tại Việt Nam, hiện vẫn chưa có nghiên cứu sâu nào về lĩnh vực này. Trong những năm qua, giá nhà đất để ở tại Việt Nam nói chung, TP. Hồ Chí Minh nói riêng đã trải qua những đợt tăng giá rất mạnh khiến mức giá bình quân vượt xa những yếu tố kinh tế cơ bản giải thích giá trị hợp lý của tài sản, dẫn đến sự hình thành bong bóng giá bất động sản. Do vậy, việc hệ thống hóa các đặc điểm và chỉ tiêu phản ánh bong bóng bất động sản, phát triển các phương pháp nhận diện bong bóng bất động sản, tổng hợp và làm sáng tỏ các lý thuyết về bong bóng bất động sản, tổng hợp và đúc rút kinh nghiệm quốc tế về các biện pháp hạn chế bong bóng bất động sản là mang ý nghĩa khoa học và thời sự cao.
– Ý nghĩa thực tiễn: Sự phát triển bùng nổ của bong bóng bất động sản thường thu hút một lượng vốn lớn của nền kinh tế đổ vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi bong bóng xảy ra, giá cả không còn phản ánh giá trị thực. Do đó, việc đầu tư theo tín hiệu giá cả là mang tỉnh sai lệch. Điều này dẫn đến sự lãng phí nguồn lực rất lớn. Khi bong bóng vỡ, nhà đầu cơ rút lui khỏi thị trường khiến hàng tồn kho tăng vọt, công nợ tồn đọng trong các doanh nghiệp rất lớn đẩy hệ thống ngân hàng thương mại đối diện với nhiều rủi ro thách thức. Kết quả là toàn bộ nền kinh tế bị ảnh hưởng. Thị trường bất động sản nhà đất để ở tại TPHCM đã trải qua những đặc điểm điển hình của một bong bóng bất động sản, với những giai đoạn tăng trưởng giá rất nhanh và sau đó là giai đoạn sụp đổ giá rất rõ ràng. Những hệ quả để lại cho nền kinh tế – xã hội do bong bóng vỡ là hết sức tiêu cực. Do vậy, việc phân tích, luận giải một cách toàn diện và cụ thể những nguyên nhân dẫn đến sự hình thành bong bóng bất động sản nhà đất để ở, qua đó đề xuất các giải pháp có tính đồng bộ và phù hợp với tình hình thị trường tại TPHCM là có ý nghĩa thực tiễn cao.
Đóng góp mới của luận án:
Thứ nhất, luận án đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận căn bản nhất về bong bóng bất động sản nhà đất để ở. Cụ thể là, luận án đã làm rõ được khái niệm bong bóng bất động sản và các đặc điểm của bong bóng bất động sản nhà đất để ở; hệ thống hóa các chỉ tiêu phản ánh bong bóng bất động sản nhà đất để ở; xây dựng các cách tiếp cận nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở, hệ thống hóa và làm sáng tỏ các lý thuyết về bong bóng bất động sản nhà đất để ở; tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về các biện pháp hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở, từ đó rút các các gợi ý chính sách cho Việt Nam. Những vấn đề lý luận về bong bóng bất động sản nhà đất để ở được giải quyết trong luận án là mang tính hệ thống, toàn diện và khoa học, đã hình thành khung lý thuyết đầy đủ và cần thiết cho những nghiên cứu thực trạng về hiện tượng bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Việt Nam.
Thứ hai, thông qua khảo sát các chỉ số: giá nhà trên thu nhập (P/I), giá nhà trên tiền thuê nhà (P/R), tỷ lệ bỏ trống nhà ở (V/T), tỷ lệ trả nợ vay nhà ở trên thu nhập hộ gia đình (DP/I), đồng thời vận dụng phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản và nhân tố cơ bản, luận án đã chứng minh được sự tồn tại của bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2004 – 2013, trong đó pha bùng nổ xảy ra vào năm 2007, đỉnh bong bóng đạt được vào năm 2010, từ năm 2011 đến nay là giai đoạn suy giảm và đóng băng.
