NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN
Đề tài luận án: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị: Nghiên cứu trường hợp Thành phố Hà Nội
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản Mã số: 9340101
Nghiên cứu sinh: Vũ Thành Bao Mã NCS: NCS37.060BDS
Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hải Yến, PGS.TS. Trịnh Hữu Liên
Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Những đóng góp mới về mặt học thuật, lý luận
Dựa trên lý thuyết giá trị đất đai, luận án xây dựng và kiểm định mô hình nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị. Các yếu tố ảnh hưởng được xác định trong mô hình gồm: (1) Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với nhu cầu kinh tế – xã hội của hộ, (2) Yếu tố kinh tế gắn liền với thửa đất, (3) Yếu tố xã hội gắn liền với thửa đất, (4) Yếu tố cá biệt thửa đất, (5) Yếu tố cơ sở hạ tầng – Môi trường, (6) Yếu tố chính sách, pháp lý của nhà nước và (7) Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với nhu cầu cá nhân của hộ. Nghiên cứu cho thấy mức độ tác động của các yếu tố trên tới giá đất ở đô thị Hà Nội, cụ thể: Chỉ báo địa hình khu đất; vị trí thửa đất gần trường học của con, cháu; vị trí thửa đất gần nơi làm việc; thửa đất gần nhà người thân; phong tục, tập quán của địa phương; số lượng mặt tiền của thửa đất được bổ sung trong nhóm các yếu tố ảnh hưởng có một số khác biệt nhất định so với các nghiên cứu trước đây.
Luận án đề cập đến quyền sở hữu, về địa tô, về lựa chọn vị trí dân cư (lý thuyết vị thế so sánh)… và khẳng định vị trí tối cao trong quyền sở hữu toàn dân về đất đai; về địa tô với các yếu tố kinh tế, xã hội… với sự đầu tư tạo nên các địa tô chênh lệch (1, 2 và địa tô độc quyền) – cơ sở của sự gia tăng giá đất và vai trò của giá trị sử dụng, của các yếu tố tâm lý tiêu dùng đến sự lựa chọn đất ở và qua đó ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến giá đất ở.
Những phát hiện, đề xuất mới rút ra được từ kết quả nghiên cứu, khảo sát của luận án
1. Luận án đã chỉ ra rằng: Các yếu tố đặc trưng ảnh hưởng mạnh đến giá đất là khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến các tiện ích, môi trường, an ninh khu vực, lợi thế kinh doanh, cơ sở hạ tầng, thu nhập và tiêu dùng của dân cư, trình độ dân cư, hình dáng thửa đất, vị trí thửa đất, quy hoạch đô thị, căn cứ pháp lý của khu đất.
2. Nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, luận án cho rằng: Thực trạng giá trị đất ở đô thị Hà Nội có sự chênh lệnh rất lớn giữa vị trí các quận, với xu hướng tăng cao từ các quận trung tâm và giảm dần đối với các quận xa trung tâm Thành phố hoặc các quận mới được thành lập. Mức độ chênh lệch cao phân bố tại các quận trung tâm, đường phố thuộc nhóm I trong khi đó mức độ chênh lệnh thấp phân bố tại các quận mới thành lập nằm bên kia sông Hồng (Long Biên) hoặc tại các đường phố thuộc nhóm VII; mức chênh lệch giữa thửa đất có giá trị cao nhất đối với thửa đất có giá trị thấp nhất là 17,05 lần.
3. Nghiên cứu đưa ra các hàm ý chính sách và giải pháp là xây dựng bộ tiêu chí làm cơ sở xác định giá đất, đưa ra các biện pháp quản lý giá đất, đề xuất thể chế xây dựng vận hành cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở; xây dựng bản đồ giá đất… .
